여러분, 오늘은 제가 개인적으로 매우 관심 있게 지켜보고 있는 배당주 중 하나인 Realty Income(NYSE: O)에 대해 이야기해보려고 합니다.
‘대한민국 국민 배당주’라고 했는데, 물론 우리나라 회사는 아니구요 ㅎㅎ 그만큼 우리나라 사람들이 투자를 많이 하고 있는 배당주 입니다.
가장 큰 특징을 이야기 해보면, 무려 5%대의 배당금을 계속 유지하고 있고, 또 월배당주라 매달 배당금이 따박따박 들어온다는 장점이 있습니다.
이 회사는 제가 기회가 있을 때마다 계속 매수하고 있는 놀라운 배당주인데요, 왜 그런지 함께 자세히 살펴보시죠!
재정적 자유를 향한 여정
먼저, 저의 투자 철학에 대해 간단히 말씀드리겠습니다.
저는 많은 분들과 마찬가지로 재정적 자유를 궁극적인 목표로 삼고 있습니다. 이를 위해 수동적 소득을 꾸준히 늘려나가는 전략을 취하고 있죠.
제 목표는 간단합니다. 정기적인 지출을 충분히 충당할 수 있을 정도의 수동적 소득을 만들어내는 것이죠. 이렇게 되면 생활비를 벌기 위해 매일 일해야 한다는 부담에서 벗어날 수 있겠죠?
이제 어느덧 세월이 흘러서 직장 생활도 그리 오래 할 수 없을 거 같은데요, 한 10년 정도 보고 배당주를 꾸준히 해보려 하고 있습니다.
물론 아직 갈 길이 멀지만, 매달 소득을 창출하는 자산에 꾸준히 투자하면서 한 걸음씩 나아가고 있습니다. 특히 저는 높은 수익률과 안정적인 성장세를 보이는 우량 배당주를 선호하는데요, Realty Income이 바로 그런 회사 중 하나입니다.
Realty Income: 최고의 배당주
자, 이제 본격적으로 Realty Income에 대해 이야기해볼까요? 이 회사가 왜 제가 생각하는 이상적인 배당주인지 설명해드리겠습니다.
놀라운 배당 실적
Realty Income은 부동산 투자신탁(REIT)으로, 그 신뢰성은 정말 대단합니다. 설립 이래 무려 652회나 연속으로 월 배당금을 지급했다고 하네요. 게다가 상장 이후 127회나 배당금을 인상했고, 30년 연속, 108분기 연속으로 배당금을 올렸습니다. 이런 실적을 보면 ‘배당의 왕’이라고 불러도 될 것 같네요!
꾸준한 성장을 위한 다양한 전략
Realty Income의 성장 전략도 주목할 만합니다. 상장 이후 연평균 4.3%의 성장률로 배당금을 인상해왔는데요, 이는 주로 임대료 상승과 전략적 인수 덕분이었습니다. 앞으로도 이러한 요인들이 회사의 성장을 이끌 것으로 보입니다.
1. 장기 순임대 전략
Realty Income은 신용도 높은 임차인들과 장기 순임대 계약을 맺습니다. 이 계약에 따르면 일상적인 유지보수, 보험, 재산세 등 모든 운영 비용을 임차인이 부담하게 되죠. 덕분에 Realty Income은 매년 안정적이고 예측 가능한 임대 수입을 얻을 수 있습니다. 게다가 이런 계약에는 보통 매년 평균 0.5%씩 임대료가 오르는 조항이 포함되어 있어서, 꾸준한 수입 증가를 기대할 수 있습니다.
2. 전략적 인수
Realty Income의 또 다른 성장 동력은 바로 인수 전략입니다. 회사는 상당한 배당 현금 흐름을 바탕으로 매년 꾸준히 새로운 부동산을 인수하고 있습니다. 이렇게 내부 자금으로 진행하는 투자는 매년 운영 조정 자금에 2~3% 정도의 추가 기여를 할 것으로 예상됩니다.
물론 모든 것이 장밋빛은 아닙니다. 대손 부채(연간 약 0.4%)와 현재의 고금리 환경에서 부채 재융자로 인한 어려움(연간 1~2%의 역풍) 등의 도전 요인도 있습니다. 하지만 이런 요인들을 모두 고려해도 Realty Income은 연간 약 2%의 내부 성장률을 달성할 수 있을 것으로 보입니다.
Realty Income의 미래 전망
Realty Income의 성장 잠재력은 여기서 그치지 않습니다. 회사의 탄탄한 재무 상태 덕분에 추가 인수를 위한 외부 자금 조달도 충분히 가능한 상황입니다.
대규모 인수를 통한 성장
현재의 자본 비용을 고려했을 때, Realty Income은 외부에서 10억 달러를 투자할 때마다 주당 조정 FFO(운영 자금)가 0.5% 성장할 수 있을 것으로 예상됩니다. 보수적으로 접근해도 이런 인수를 통해 연간 주당 FFO 성장률을 2%에서 3%까지 끌어올릴 수 있을 것으로 보이는데요, 이는 매년 40억 달러에서 60억 달러 규모의 투자를 의미합니다.
이런 규모의 투자가 과연 가능할까요? 충분히 가능해 보입니다. Realty Income은 지난 4년 동안 단일 자산 거래와 VERE 및 Spirit과 같은 대형 합병을 포함해 연평균 90억 달러 이상의 인수를 해왔거든요.
거대한 투자 기회
더 놀라운 것은 Realty Income이 보유한 잠재적 투자 기회의 규모입니다. 미국에서만 5조 9,000억 달러, 유럽에서는 8조 달러에 달하는 방대한 시장이 있다고 하네요. Realty Income은 매년 500억 달러 이상의 인수 전망을 체계적으로 평가하여 최고 품질의 투자 만을 선별적으로 진행한다고 합니다.
이런 내부 성장과 외부 성장 잠재력을 모두 고려하면, Realty Income은 주당 조정 순이익을 매년 4~5%씩 증가시킬 수 있을 것으로 예상됩니다. 이는 곧 높은 배당 성장률로 이어질 수 있겠죠.
Realty Income, 과연 지금 투자할 만한 가치가 있을까?
지금까지 Realty Income의 장점과 성장 전략에 대해 살펴봤습니다. 개인적으로 저는 이 회사를 제 패시브 인컴 전략의 핵심으로 삼고 있습니다. 지속 가능한 고수익 배당을 제공하면서도 앞으로 성장 가능성이 높다고 판단되기 때문이죠.
하지만 모든 투자에는 리스크가 따르는 법입니다. Realty Income에 투자하기 전에 몇 가지 고려해야 할 점들이 있습니다.
1. 시장 상황:
현재의 고금리 환경은 REIT에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 금리가 오르면 REIT의 차입 비용이 증가하고, 이는 수익성에 영향을 줄 수 있죠.
2. 부동산 시장 변동성:
부동산 시장의 변동성도 고려해야 합니다. 경기 침체나 특정 지역의 부동산 가치 하락은 Realty Income의 실적에 영향을 줄 수 있습니다.
3. 임차인 리스크:
Realty Income의 수익은 임차인들의 지불 능력에 크게 의존합니다. 주요 임차인들의 재무 상황 악화는 회사에 부정적인 영향을 미칠 수 있죠.
4. 섹터 다각화:
Realty Income은 다양한 업종의 부동산에 투자하고 있지만, 특정 섹터에 과도하게 집중될 경우 리스크가 증가할 수 있습니다.
5. 평가:
현재 주가가 회사의 내재 가치를 적절히 반영하고 있는지도 고려해야 합니다. 과대 평가된 주식은 향후 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
이러한 점들을 고려해볼 때, Realty Income에 투자를 고려 중이신 분들은 자신의 투자 목표와 리스크 감수 능력을 잘 생각해보시기 바랍니다. 또한 포트폴리오 전체의 균형을 고려하여 적절한 비중으로 투자하는 것이 중요합니다.
개인적으로 저는 Realty Income의 장기적인 성장 가능성과 안정적인 배당에 매력을 느껴 계속해서 매수하고 있지만, 요즘은 주가가 살짝 올라서 돈 좀 모아 놓았다가 가격 좀 떨어지면 살까 고민 중입니다.
여러분의 상황은 다를 수 있습니다. 항상 신중하게 판단하시고, 필요하다면 전문가의 조언을 구해보는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠죠.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
참고 자료: https://finance.yahoo.com/news/why-keep-buying-more-shares-094100129.html
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